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Comprar una casa, un apartamento o un lote no se reduce a acordar un precio y recibir las llaves. En Colombia hay que revisar el inmueble, preparar los pagos, firmar la escritura y registrar la compra. Esta guia explica el recorrido completo y los gastos que normalmente asume cada parte. Esta orientada a una compraventa ordinaria entre particulares; una herencia, una venta de empresa, un credito o un predio rural pueden requerir pasos adicionales.
1. Define presupuesto y forma de pago
Antes de buscar, suma el precio del inmueble y un margen para escritura, impuesto y derechos de registro, estudio de titulos, avaluo y gastos del credito si lo necesitas. Pide al banco las condiciones de financiacion antes de comprometerte con una fecha de pago. Un preaprobado no reemplaza la aprobacion final, que depende de la entidad y del inmueble.
2. Revisa el inmueble y sus documentos
Solicita el numero de matricula inmobiliaria y compra un Certificado de Tradicion y Libertad reciente en el portal oficial de la Superintendencia de Notariado y Registro. Comprueba que quien vende sea el titular y revisa hipotecas, embargos, afectaciones y otras anotaciones. Compara los datos con la escritura anterior, el area, los linderos y lo que viste durante la visita. Si algo no coincide, pide un estudio de titulos antes de entregar dinero.
Solicita tambien los soportes de impuesto predial y valorizacion, y el paz y salvo de administracion si hay propiedad horizontal. Para un lote o un local, confirma el uso del suelo ante la autoridad municipal. Los predios rurales merecen una revision especial sobre origen, limites y posibles restricciones. La Ventanilla Unica de Inversion del Gobierno de Colombia incluye estos controles dentro del estudio previo.
3. Deja claras las condiciones en una promesa de compraventa
La promesa no reemplaza la escritura ni el registro, pero permite dejar por escrito el precio, la forma y fechas de pago, la fecha de firma, la entrega, las obligaciones de cada parte y que pasa si el credito no se aprueba o aparece un problema de titulos. Define expresamente quien paga cada gasto y como se manejan el predial y la administracion causados antes y despues de la entrega. No firmes una promesa con espacios en blanco. El Ministerio de Justicia recomienda usarla para dar seguridad al acuerdo.
4. Si hay credito, completa estudio de titulos y avaluo
La entidad financiera suele revisar la situacion juridica del inmueble y solicitar un avaluo. Pregunta si acepta un avaluo externo y quien lo paga; esto depende de sus condiciones. No confundas el avaluo comercial, que estima un valor probable de mercado, con el avaluo catastral usado para fines fiscales. El IGAC explica la diferencia. Si vas a contratar a un avaluador, comprueba que tenga la habilitacion adecuada para el tipo de inmueble.
5. Reune los paz y salvos y firma la escritura en notaria
La notaria pide la identificacion de comprador y vendedor, la documentacion del inmueble y los soportes tributarios que correspondan. Si alguien firma mediante apoderado, debe presentar el poder aplicable. La notaria prepara y autoriza la escritura publica, liquida los derechos notariales conforme a la tarifa vigente y aplica los recaudos tributarios pertinentes. Lee nombres, matricula, area, precio y forma de pago antes de firmar. Las tarifas notariales se actualizan; pide una liquidacion real y no uses porcentajes de articulos antiguos como presupuesto definitivo.
6. Paga impuesto y derechos de registro; inscribe la escritura
Despues de firmar viene el registro. Son dos conceptos diferentes: el impuesto de registro es departamental y se liquida ante la gobernacion competente por la ubicacion del inmueble; los derechos de registro son la tarifa del servicio registral fijada por la Superintendencia. En Guaviare, confirma la liquidacion del impuesto con la Gobernacion del Guaviare. Radica la escritura y los comprobantes en la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos que corresponda al predio; para un inmueble de San Jose del Guaviare, consulta la ORIP local. Pregunta en la notaria si puede hacerse la radicacion electronica. La Ley 1579 de 2012 regula el registro y exige verificar los pagos de impuesto y derechos.
La firma de la escritura por si sola no completa la transferencia del dominio. Comprueba el resultado con un nuevo Certificado de Tradicion y Libertad en el que aparezca el comprador como titular.
Quien paga cada gasto
Vendedor, normalmente: pone el inmueble al dia en predial, valorizacion y administracion hasta la fecha pactada; asume los costos para levantar gravamenes que deba cancelar; y soporta la retencion en la fuente vinculada con su ingreso cuando aplica. La forma de recaudo y la tarifa dependen de quien vende, quien compra y el tipo de inmueble. La DIAN aclara estos escenarios. Una eventual ganancia ocasional o impuesto de renta es un asunto tributario del vendedor que debe revisar con su contador.
Comprador, normalmente: paga el estudio de titulos o avaluo que contrata, los costos de su credito, el impuesto de registro y los derechos de registro. La guia oficial de compra de inmuebles indica que los gastos de registro suelen estar a cargo del comprador.
Ambos, habitualmente: comparten los derechos de la escritura de compraventa. Es una distribucion usual y descrita por el Ministerio de Justicia, pero las partes deben dejarla escrita en la promesa. Una hipoteca, una cancelacion de hipoteca, copias o actos adicionales pueden generar cobros separados. Pide a notaria, gobernacion, ORIP y banco el detalle actualizado antes de cerrar el presupuesto.
7. Recibe el inmueble y guarda el expediente
Haz un acta de entrega con fecha, llaves, estado visible, inventario si hay muebles y lecturas de servicios cuando aplique. Guarda la promesa, escritura, comprobantes, certificados y acta. Si el inmueble esta arrendado, documenta por escrito como se manejara la ocupacion y los pagos. No asumas que la entrega fisica sustituye el registro.
Lista corta antes de cerrar
- Certificado de Tradicion y Libertad reciente, revisado junto con la escritura anterior.
- Situacion de hipotecas, embargos, area, linderos y uso del suelo aclarada.
- Predial, valorizacion y administracion verificados.
- Precio, pagos, gastos y fecha de entrega escritos en la promesa.
- Liquidaciones vigentes confirmadas por notaria, gobernacion, ORIP y banco.
- Escritura registrada y nuevo certificado a nombre del comprador.
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Contenido informativo revisado en septiembre de 2026. No reemplaza un estudio de titulos ni asesoria juridica, tributaria o financiera para tu caso.
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